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房貸族荷包不無小補！降息半碼 貸500萬每月利息省約300元
央行今(24)日如預期宣布降息半碼，但降息對房貸族來說將是一大利多。根據以往經驗，央行若降息半碼，以房貸500萬元試算，房貸族每個月約可省下292~333元利息，不無小補。
央行降息，銀行首先將調整存款利率，各銀行再依個別公式計算指數型房貸放款利率（各銀行參考其他銀行業者之定儲利率計算指標利率，以指標利率加上加碼利率後，即為指數型房貸放款利率），一般於央行調整
利率後約1個月內，各銀行就會公告指標利率，消費者可以多加留意。
降息對房貸族來說將是一大利多。預期6成將反應至指標利率上，也就是央行降息半碼，指標利率約調整7~8個基本點；以房貸500萬元試算，每個月約可省下292~333元利息，不無小補。
降息除了有助房貸族少繳利息，若選擇適合的房貸轉貸，也能減輕還款台北公營當舖壓力。以永豐銀行為例，提供最長40年期房貸，平均房貸本息月付金額約為20年期房貸的60%，讓購屋族可以靈活運用資金，日後手頭寬裕時再逐
漸加碼還本金。部分銀行業者則提供代償、還本寬限期等方式，適合購屋族趁勢檢查房貸內容，讓購屋更輕鬆。
房貸掀成數戰 遠銀祭出最高8成5
8成5房貸成數重現江湖。遠東銀行日前對旗下客戶發出通知，推出限期7月底前可以申請的房貸優惠新專案，最引人矚目的是成數最高拉到8成5，可說時隔多年，8成5房貸成數終於再現江湖。
金融圈對此也高度矚目，在遠東銀行鳴第一槍，將最高成數放大到8成5後，其他銀行業者會否跟進展開新一波的「成數戰」，甚至將成數拉高至9成。
公股行庫主管說，短期仍不會把最高成數放大到8成5，目前新申貸案能取得的成數最高仍在8成，但是一般都以大台北地區，鄰台北公營當舖近捷運站的地點為主，倘若是外縣市，能取得的成數一般都在7成或7成5。
根據遠銀開出的新版優惠房貸專案規格，除了成數最高台北公營當舖放大到8成5，年限最長30年，利率則為1.88％起跳，至於申請人資格，則有首購族、限定為自住客，以及6,000萬元以上的豪宅貸款排除在外等三大規定。
行庫主管指出，由於銀行法第72條之2規定，不動產放款佔總存款量的比重不得超過30％，因此，近來接近滿水位，和距離上限大有空間的銀行，作法就落差甚大。
以不動產放款市佔率第2名的合庫銀行為例，合庫目前由於占比已超過2台北公營當舖9％，因此近2個月來已採取「以價制量」的方式，擬將占比回降至28.5％。
但另一方面，同為公股銀行的兆豐銀，由於目前的不動產放款量僅占總存款量的26％多，還有擴張空間，兆豐銀行並和房仲永慶房屋合作，推出市場上少見的40年期長天期房貸專案。
相較於遠東銀行走拉高成數路線，兆豐銀則走延長借款年限路線來吸睛，銀行業者指出，目前除了兆豐銀，包括星展、永豐銀行，也有針對符合一定條件的客戶，提出40年房貸的專案。但不論走哪一路線，銀行主管
表示，都必須符合首購族、自住客、非豪宅貸款等三大條件。
房貸鑑價 銀行改採較低價
行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指台北公營當舖出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會
更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。
不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地
合一定案後，吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。
業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控
措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。
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